印发《优发娱乐_优发国际-游戏官网：做好居住社区物业管理工作提升群众满意度的实施方案》的通知

各相关部门、各村（社区）、各物业公司：

经街道领导同意，现将金港街道《优发娱乐_优发国际-游戏官网：做好居住社区物业管理工作提升群众满意度的实施方案》印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。

附件：金港街道物业管理工作领导小组成员名单附件

                    优发娱乐_优发国际-游戏官网金港街道办事处

2024年4月30日

（此文件公开发布）

优发娱乐_优发国际-游戏官网：做好居住社区物业管理工作提升群众满意度的实施方案

住宅物业管理事关群众生活品质，事关城市安全运行和社会稳定。为进一步满足人民群众不断增长的美好居住生活需要，提升住宅小区居民满意度，依据《住房和城乡建设部等部门优发娱乐_优发国际-游戏官网：加强和改进住宅物业管理工作的通知》《苏州市住宅区物业管理条例》《进一步加强全市物业管理工作的意见》（张政发规〔2023〕4号）、《优发娱乐_优发国际-游戏官网：做好居住社区物业管理工作提升群众满意度的实施意见》（张物管办〔2024〕1号）等法律法规和政策文件，现就加强和改进住宅物业管理工作通知如下：

一、强化责任落实，形成联动高效工作格局

（一）成立专项工作机构。成立金港街道物业管理工作领导小组，办公室设在社会事业办，办公室主任由单松萍同志兼任，落实物业管理监管力量，建立健全居住社区综合治理工作制度，及时研究解决住宅物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等社区服务机构，为业主提供基本服务。（责任部门：街道社会事业办）

（二）严格综合监督执法。各村（社区）在小区显著位置公示各部门职责及投诉举报联系电话。街道物业管理、综合执法部门牵头，各行业主管部门配合，成立联合执法小组，建立快速反应机制，定期开展综合执法进小区行动，及时查处物业管理区域内各类违法违规行为，3个月内落实整改闭环。重点治理内容包括：

（1）依法查处损害、侵占物业管理范围内城市绿化的行为；依法查处在物业管理范围内违规设置户外摊点的行为；依法查处擅自设置户外广告的违法行为；依法加强对物业管理范围内粘贴、涂写、散发小广告等行为的查处；依法查处未经规划批准擅自搭建的建（构）筑物或者其他设施；未按垃圾分类要求倾倒或处置各类垃圾等环境污染行为。（责任部门：街道综合行政执法局）

（2）依法处置物业管理区域内堆放爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质等违反安全规定的物品；依法处置任意封堵小区出入口等行为；依法处置违规停放大型客（货）车辆、危险化学品车辆以及物业管理区域内“僵尸车”等行为；依法加强出租房屋管理，对违规出租行为进行查处；查处不文明养犬、高空抛物等问题。（责任部门：市公安局港区派出所、南沙派出所）

（3）查处小区内居民违规使用瓶装燃气等违法违规行为；影响房屋使用安全、违规进行住宅室内装饰装修。（责任部门：街道建管办、消防安全专项治理机制办）

（4）指导监督生活污水规范化排放。（责任部门：街道建管办、农村工作办）

（5）查处市场监管部门职能领域内的无证经营；查处电梯使用单位未落实主体管理责任、维保单位未按照安全技术规范开展维保、检验检测单位未按规范开展检验检测等违法违规行为；查处物业管理中乱收费等行为。（责任部门：保税区市场监管局）

（6）查处物业管理区域及周边商业经营性单位因使用空调器、冷却塔、风机、发电机等可能产生社会生活噪声的污染设备、设施的超标排放行为，以及工业噪声、废弃超标排放等环境污染行为，配合查处物业管理区域内商业经营性场所超标排放油烟废气等行为。（责任部门：街道应急管理局）

（7）查处物业管理区域内电动车违规停放充电、占用堵塞消防通道，消防设施设备存在重大安全隐患等问题。（责任部门：街道消防安全专项治理机制办）

二、坚持党建引领，提升居住社区基层治理效能

（一）推进“红色物业”提质扩面。以党建引领，以解决群众实际问题为重点，将小区治理和服务工作延伸到片、到户、到人，有力推动文明建设和长效治理，做到有小区的地方就有物业管理，有物业管理的地方就有党建引领，力争2024年做到“红色物业”全覆盖。（责任部门：街道党群办、社会事业办、社会治理办）

（二）构建“四方协同”治理机制。在街道党工委的领导下，进一步推进“精网微格”建设，依托治理微网格，建立物业管理重大矛盾纠纷情况排查清单，加强风险预警，强化处置督办。成立共驻共建单位、法院、公安、政法综治等部门共同参与的小区议事协调委员会，建立健全工作联席会议制度，协商解决物业管理过程中的重点、难点问题，形成基层治理合力。（责任部门：街道社会治理办、综合行政执法局、港区派出所、南沙派出所）

（三）建设“红色物业·住区驿站”物业行业新时代文明实践点。根据《张家港市物业行业新时代文明实践工作的实施方案》,整合小区资源，利用小区物业用房、核酸检测亭等，指导居民小区建设“红色物业·住区驿站”。常态化开展张家港市物业行业志愿者联盟活动，如垃圾分类、文明楼道等新时代文明实践活动。（责任部门：街道党群办、宣传文明办）

三、关注民生需求，切实提高市民群众获得感

（一）推进老旧小区物业管理全覆盖。根据《张家港市老旧小区物业管理全覆盖实施方案（2023-2025年）》（张政办〔2023〕28号）,金港街道在推动落实初始物业管理的基础上，逐步提高物业管理全覆盖工作标准，以居民实际需求为导向，推进小区管理从政府托底型初始物业管理向市场化专业型物业管理转变，打造物业管理示范引领项目。

（1）拓展管理经费渠道，将推动物业管理全覆盖工作结合城镇老旧小区改造同步开展，通过整合部分经营性公共用房或改造可收费公共停车位等方式，增强城镇老旧小区“造血”功能，用于贴补物业管理经费。（责任部门：街道建设管理办、社会事业办）

（2）树立有偿服务理念，加大对居民购买物业服务的宣传引导力度，逐步培养和提升居民缴纳物业费的意识。通过引导激励过渡方式形成业主自我消费、自我选聘物业服务企业的良性机制，逐步向市场化物业管理过渡。（责任部门：街道社会事业办）

（二）推进居民小区公共区域、公共设施设备维修更新。

根据《苏州市住宅区物业管理条例》的要求，加强对本辖区物业管理工作的指导、协调和监督。

（1）指导和监督物业企业依法履行义务，按照物业服务合同的约定加强对公共区域、公共设施设备的巡查，加强日常维护，制定年度维修更新方案，报送业主委员会（或物业管理委员会，没有业主自治组织的报送社区）。（责任部门：街道社会事业办、建管办）

（2）指导和监督业主大会业主委员会依法履职，对物业企业日常巡查维护中发现的公共区域、公共设施设备需要维修的，应当督促业主委员会会同物业服务企业及时制定维修方案，落实维修。涉及动用维修资金2000元以下且单户分摊未超过50元的（如小区门头、公益性文体设施、集中宣传设施等公共设施的小修）,经业主委员会审核同意及社区见证的适用简易程序（相关资料公示7天后申请使用）。电梯、水泵、消防、外墙等发生危机房屋安全等紧急情况无法按一般流程使用维修资金的，社区见证后应及时督促物业企业按照应急使用流程，先行对住宅共用部位、共用设施设备实施应急维修和更新改造。（责任部门：街道社会事业办、建管办）

（三）推进物业服务信息公开。按照《苏州市住宅区物业管理条例》要求，督促住宅小区在物业管理区域内显著位置公告更新物业管理信息，公示内容包括：

（1）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等应常年公告并及时更新；（2）公共收益收支情况每半年公示一次，由物业企业代管的，物业企业应当单独建账；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设公共收益账户，按照相关规定开展的各类财务审计结果应当按要求进行公示；（3）物业共用部位、共用设施设备水电费及分摊情况应当每半年公告一次；（4）针对使用维修资金维修的项目及时公示维修资金使用情况、征询意见结果等，做到公开透明。对未落实信息公示的小区要求限期整改，整改不到位的，指导业主大会启动选聘物业企业流程。（责任部门：街道社会事业办）

四、强化行业监管，提升物业服务品质

（一）完善物业服务质量考评机制。实施住宅小区物业项目综合考评，参照我市物业项目考评细则，结合街道实际情况，因地制宜，制定完善街道住宅小区物业服务评价细则，对住宅小区物业服务进行多维度、全方位考核评价，加大考评结果公开和应用力度，促使辖区住宅小区居住品质整体提升。对进入我市“红榜”项目的物业服务企业进行表彰，鼓励其做大做强；对进入我市“黑榜”项目的物业服务企业，采取约谈、限期整改、限制投标等措施进行惩戒，对连续进入“黑榜”项目的物业服务企业逐步清退出街道物业服务市场，并作为物业招标和物业服务企业选聘的重要依据。（责任部门：街道社会事业办）

（二）组织开展专项监督检查。开展物业管理专项督查以及“双随机”检查工作，聘请第三方专业机构、专家进行物业服务“全过程”项目检查。对企业不符合要求的责令限期改正，下达督办通知，规定时限未整改到位的，将纳入企业不良信息，并予公示，采取严厉的惩戒措施，维护广大业主的合法权益。对多次检查仍整改不到位的小区，由街道物管部门指导社区通过业主大会启动选聘物业企业流程。（责任部门：街道社会事业办）